Golden Visa — offisielt autorização de residência para investimento, ARI — er en portugisisk oppholdstillatelse mot investering. To ting er verdt å vite før du leser videre. Boligkjøp gir ikke lenger Golden Visa: eiendomssporet ble fjernet i oktober 2023. Og ordningen gjelder uansett ikke deg: AIMA, den portugisiske utlendingsmyndigheten, skriver ordrett at ARI-regimet ikke er anvendelig på borgere av EU, EØS, Andorra og Sveits. Norge er et EØS-land, og du har allerede den oppholdsretten ordningen selger.
Likevel er Golden Visa noe av det mest omtalte om Portugal på norsk, og det finnes fortsatt meglere som markedsfører leiligheter i Algarve som «Golden Visa-kvalifisert». Derfor er det verdt å forklare hva ordningen faktisk er, hva som er igjen av den, og hvorfor argumentet ikke gjelder for en norsk kjøper. Under står også hva du i stedet skal gjøre for å bo lovlig i Portugal — som er både enklere og gratis. Reglene endres, og en portugisisk advokat er den som svarer for en konkret sak.
Hva ordningen er, og hvem den er for
ARI ble innført i oktober 2012, som en respons på finanskrisen, og hjemmelen ligger i utlendingsloven. Poenget var å tiltrekke kapital til et land som trengte den: en tredjelandsborger som investerte et gitt beløp, fikk en oppholdstillatelse med svært lave krav til faktisk opphold, og etter fem år kunne veien mot permanent opphold og statsborgerskap åpne seg.
Det er kravet til opphold som har gjort ordningen berømt. AIMAs egne opplysninger om minstekrav er sju dager i det første året og fjorten dager i hver av de påfølgende toårsperiodene. Det er en oppholdstillatelse for folk som ikke har tenkt å bo der.
Eiendomssporet ble fjernet i 2023
Den store endringen kom med boligpakken Mais Habitação i oktober 2023. Kjøp av fast eiendom, som var det sporet nesten alle brukte, ble tatt ut av ordningen. Begrunnelsen var boligpolitisk: kapital fra utenlandske investorer ble ansett som en driver bak prisveksten i Lisboa, Porto og Algarve. Om det stemmer, er omstridt, men vedtaket står.
Det som er igjen, er investeringer i andre former: kapital til fond registrert hos verdipapirtilsynet CMVM med en viss løpetid og en viss andel plassert i portugisiske selskaper, opprettelse av arbeidsplasser, kapital til vitenskapelig forskning ved institusjoner i det nasjonale forsknings- og teknologisystemet, og støtte til kunstnerisk produksjon eller bevaring av nasjonal kulturarv. Beløpsgrensene ligger i regelverket og er blitt endret flere ganger; AIMAs egne sider og portalen for ARI er det eneste stedet å hente dem fra, og de bør leses samme uke som du eventuelt handler.
Hvorfor det ikke gjelder nordmenn
ARI er en tredjelandsordning. Den finnes fordi borgere utenfor EU og EØS ikke har rett til å bo i Portugal, og trenger en tillatelse. Du har den retten allerede, gjennom EØS-avtalen. AIMA skriver rett ut at regimet ikke gjelder borgere av EU, EØS, Andorra og Sveits.
Det du skal gjøre i stedet, koster ingenting og tar en formiddag: bo i landet, og be kommunen om registreringsbeviset CRUE innen 30 dager etter at det er gått tre måneder siden innreise. Beviset gjelder i inntil fem år, og etter fem år kan permanent oppholdsrett bli aktuelt. Hele regelverket står i oppholdsrett i Portugal som EØS-borger, og rekkefølgen i en flytting i flytte til Portugal steg for steg.
«Golden Visa-kvalifisert» er et påslag for ingenting. En norsk kjøper får presentert et prosjekt der prisen er begrunnet med at leiligheten «kvalifiserer til Golden Visa», og betaler et påslag for en fordel som verken finnes i ordningen lenger eller gjelder ham. Er du nordmann og hører ordet Golden Visa i en salgssamtale om bolig, er det ikke et argument — det er et varsel om at selgeren enten ikke kan regelverket eller regner med at du ikke kan det.
D8-visumet er heller ikke ditt
Den samme logikken gjelder «nomadevisumet» D8, som er et oppholdsvisum for fjernarbeidere fra tredjeland. Det stilles krav til inntekt, forsikring og dokumentasjon, og behandlingstiden kan være lang. En nordmann som søker det, søker om noe han allerede har uten søknad. Hvordan fjernarbeid fra Portugal faktisk fungerer for en EØS-borger, står i jobbe remote fra Portugal som nordmann, og skattespørsmålene i skatt som digital nomade.
Det som virkelig avgjør: skatt, ikke oppholdstillatelse
Fordi oppholdsretten er gratis for nordmenn, flytter hele spørsmålet seg over på skatt. Der er bildet et annet enn i markedsføringen. NHR-ordningen, som ga gunstig behandling av utenlandsk inntekt, stengte for nye søkere 31. desember 2023. Etterfølgeren IFICI gir 20 prosent flat sats på kvalifisert lønns- og næringsinntekt, men skattemyndigheten AT skriver at fritaket for utenlandsk inntekt ikke gjelder kategori H — pensjon. Se IFICI, etterfølgeren til NHR.
For en norsk pensjonist er det derfor skatteavtalen mellom Norge og Portugal som avgjør, ikke noen investeringsordning. Avtalen skiller mellom privat tjenestepensjon, NAV-ytelser og offentlig tjenestepensjon, og de tre havner ikke i samme land. Kildeskatten på 15 prosent og hva som skal til for å slippe den, står i pensjon i Portugal.
Hvis du likevel vil kjøpe bolig
Da kjøper du bolig fordi du vil ha en bolig, og regnestykket er et helt vanlig eiendomsregnestykke: pris, skatter, gebyrer, fellesutgifter, vedlikehold og hva du kan få igjen ved salg. IMT etter trappetabellen, stempelavgift på 0,8 prosent og den årlige IMI er beskrevet i IMI og IMT, prosessen i kjøpsprosessen steg for steg, og forutsetningene i kjøpe bolig i Portugal.
Hva markedet faktisk koster, står i boligpriser i Portugal per region — og der er ett tall verdt å ta med seg inn i en forhandling: INE måler at kjøpere med skattemessig adresse i utlandet betaler en høyere median enn portugisisk bosatte, 34,5 prosent høyere i Grande Lisboa i første kvartal 2026. Det er ikke svindel, men det er et signal om hvilket segment du blir vist.
Og hvis du bare skal være der om vinteren
Mange som først vurderer å kjøpe, ender med å leie en sesong av gangen. Det krever ingen registrering hvis oppholdet er under tre måneder, ingen melding til Folkeregisteret hvis det er under seks, og ingen investering. Overvintre i Algarve og langtidsleie i Portugal går gjennom hva det faktisk innebærer, og hvor nordmennene bor hva andre har valgt.
Vanlige spørsmål
Gir boligkjøp Golden Visa i Portugal?
Nei. Eiendomssporet ble fjernet fra ordningen i oktober 2023 gjennom boligpakken Mais Habitação. Det som er igjen, er investering i godkjente fond, opprettelse av arbeidsplasser, kapital til vitenskapelig forskning og støtte til kunstnerisk produksjon eller kulturarv.
Kan nordmenn søke Golden Visa?
Nei. AIMA skriver at ARI-regimet ikke er anvendelig på borgere av EU, EØS, Andorra og Sveits. Norge er et EØS-land, og du har allerede oppholdsrett gjennom EØS-avtalen. Du registrerer deg hos kommunen etter tre måneder i stedet, og det koster et kommunalt gebyr, ikke en investering.
Hva er kravet til opphold i Golden Visa?
AIMA oppgir minstekrav på sju dager det første året og fjorten dager i hver påfølgende toårsperiode. Det lave oppholdskravet er nettopp det som gjør ordningen attraktiv for investorer som ikke har til hensikt å bo i landet, og som skiller den fra en vanlig oppholdstillatelse.
Bør jeg søke D8-visumet som fjernarbeider?
Nei, ikke som nordmann. D8 er et oppholdsvisum for tredjelandsborgere som ellers ikke ville hatt rett til å bo i Portugal. Som EØS-borger har du fri bevegelighet og trenger intet visum. Det du må forholde deg til, er skattereglene og hvor du blir skattemessig bosatt.
Finnes det noen skattefordel ved å kjøpe bolig i Portugal?
Ikke i form av en oppholds- eller investeringsordning. IMT-tabellen gir lavere skatt for bolig som skal være din faste egen bolig enn for feriebolig, og de autonome regionene har høyere terskler enn fastlandet, men det er ordinære regler for alle kjøpere. Snakk med en portugisisk rådgiver om din situasjon før du legger en skattefordel inn i regnestykket.