Kjøpsprosessen i Portugal har tre faste stopp: en reservasjon som tar boligen av markedet, en kjøpekontrakt — contrato promessa de compra e venda, forkortet CPCV — der du betaler et forskudd og begge parter blir bundet, og til slutt skjøtet, escritura, der resten betales, skattene gjøres opp og eiendommen registreres på deg. Mellom disse tre ligger dokumentkontrollen, og det er der handelen enten holder eller ryker.
Tidsbruken er som regel seks til ti uker fra bud til nøkler, kortere uten lån. Det som forlenger den, er mangler i papirene: en manglende brukstillatelse, en registrert eier som er død, et påbygg ingen har meldt til kommunen. Under står hvert steg i rekkefølge, hva som skal være avklart før du binder deg, hvordan forskuddet fungerer juridisk, og de punktene der utenlandske kjøpere oftest går på en smell. Dette er en beskrivelse av systemet; en portugisisk advokat eller solicitador er den som svarer for din handel, og reglene endres.
Steg 0: penger, NIF og rådgiver på plass
Tre ting må være ordnet før du gir bud. Du trenger NIF, det portugisiske skattenummeret, fordi ingenting kan signeres uten. Du trenger en betalingsvei — portugisisk bankkonto eller en dokumentert overføringsløsning — og du må vite hva vekslingen faktisk koster deg. Og du trenger din egen juridiske rådgiver.
Det siste punktet er det viktigste. Megleren er som regel selgerens mann og betales av selgeren, etter selgerens meglerkontrakt. Bruker du den juristen megleren anbefaler, har du ingen som ser handelen fra din side. Avtal honoraret skriftlig på forhånd, med en liste over hva som inngår. Norsktalende advokat i Portugal går gjennom hvor man leter, og forskjellen på advogado og solicitador.
Steg 1: reservasjon
Reservasjonen er en kort avtale med et mindre beløp som tar boligen av markedet i en avtalt periode, typisk to til fire uker, mens dokumentene kontrolleres. Den er ikke lovregulert på samme måte som kjøpekontrakten, og innholdet varierer mye mellom meglerhus.
Les to ting i reservasjonsavtalen. Hva som skjer med beløpet hvis dokumentkontrollen avdekker noe — det skal være tilbakebetalt i sin helhet. Og hvor lenge reservasjonen gjelder, slik at du ikke mister den fordi et kommunalt dokument tar tre uker. Noen selgere hopper over dette steget og går rett på kjøpekontrakten; da må dokumentkontrollen være ferdig først.
Steg 2: dokumentkontrollen, som avgjør alt
Dette er ikke et steg i papirene, men det er det arbeidet du betaler advokaten for. Fem dokumenter og én befaring:
- Certidão permanente do registo predial — fersk utskrift fra eiendomsregisteret. Viser eier, historikk og heftelser: pant, servitutter, arrest, forkjøpsretter. Du kan bestille utskrift og forenklet eiendomsinformasjon selv gjennom Predial Online.
- Caderneta predial — skatteregisterets beskrivelse med den skattemessige verdien, som er grunnlaget for IMI og en del av IMT-beregningen.
- Licença de utilização — kommunens brukstillatelse. Sier at bygget er godkjent for det formålet det brukes til. For eldre bygninger fra før tillatelsesordningen gjelder egne regler, og da skal advokaten dokumentere hvorfor. Byggesaksloven RJUE ble revidert ved Decreto-Lei 108/2026 av 29. mai 2026, som gjelder fra 3. august 2026. Etter de nye reglene kan et bygg som hovedregel tas i bruk når en melding med ansvarserklæring er sendt kommunen, og dokumentet ved salg skal opplyse om det finnes byggetillatelse eller annen urbanistisk tittel. Hvordan overgangen slår ut for en bestemt bolig, må advokaten eller kommunen svare på.
- Certificado energético — energiattesten, som selgeren plikter å ha fra det øyeblikket boligen annonseres.
- Sameiedokumenter — hvis boligen ligger i et condomínio: vedtekter, referater fra generalforsamlingene, erklæring om at det ikke står restanser på enheten, og oversikt over vedtatte, ikke gjennomførte arbeider.
Befaringen handler om samsvar: stemmer areal, romfordeling, terrasser og uthus med det som er registrert? Innglassede balkonger, tilbygde soverom og gjestehus som aldri ble meldt, er kjøperens problem etter overtakelsen, og de kan blokkere et senere salg. På landeiendom kommer vann, brønnrett, adkomstvei, avløp og grensene i marken i tillegg.
Steg 3: kjøpekontrakten og forskuddet
CPCV er den bindende avtalen. Her fastsettes pris, betalingsplan, overtakelsesdato, hva som følger med, og hvilke forbehold som gjelder. Kjøper betaler et forskudd, sinal, som i praksis ligger mellom 10 og 30 prosent av kjøpesummen.
Forskuddet er ikke et depositum i norsk forstand. Etter portugisisk rett gjelder en asymmetrisk regel: trekker kjøperen seg uten grunnlag i kontrakten, beholder selgeren forskuddet. Trekker selgeren seg, skal han i utgangspunktet betale kjøperen det dobbelte av forskuddet. Det er nettopp derfor du ikke signerer før kontrollen er ferdig — pengene er reelt bundet fra signeringsøyeblikket.
Underetasjen var registrert som lager. «Det er andre interessenter, vi må signere i morgen.» Kjøperen signerer CPCV og betaler tjue prosent uten at brukstillatelsen er sett. Tre uker senere viser det seg at underetasjen er registrert som lager, ikke bolig, og at kommunen ikke vil godkjenne den. Da står du med en bindende kontrakt på en bolig som er mindre enn den du kjøpte. Rekkefølgen er ikke forhandlingsbar: kontroll først, kontrakt etterpå.
Andre punkter å få inn i kontrakten: et forbehold om finansiering hvis du skal låne, en klar beskrivelse av inventar som følger med, og en frist for når selgeren skal rette eventuelle registermangler. Skal boligen brukes til utleie, hører kommunens regler om alojamento local med i vurderingen før du binder deg; se langtidsleie i Portugal og turistskatt i Portugal.
Steg 4: forkjøpsrett og skattene
Før skjøtet kan signeres, må offentlige forkjøpsretter avklares. Staten, kommunen og enkelte kulturmyndigheter kan ha rett til å tre inn i handelen, særlig i verneområder og historiske sentre. Kunngjøringen gjøres elektronisk på Casa Prontas eget nettsted, og selgeren betaler 15 euro for den. Er det ingen som melder seg innen fristen, er veien fri.
Samtidig skal skattene beregnes og betales. IMT og stempelavgiften på 0,8 prosent gjøres opp før eller ved signeringen, og kvitteringen legges fram. Hvordan trappetabellen for IMT slår ut, og hvorfor Madeira og Azorene har sine egne terskler, står i IMI og IMT — boligskattene.
Steg 5: skjøtet
Skjøtet signeres hos notar, hos advokat med de nødvendige fullmakter, eller ved en Casa Pronta-skranke. Casa Pronta er statens egen ettskranketjeneste hos Instituto dos Registos e do Notariado, opprettet ved DL 263-A/2007, og der gjøres kjøp, betaling, skatt og tinglysing i ett og samme møte. Fordelen er at eiendommen registreres på deg med en gang, ikke uker senere.
Har du lån, signeres pantedokumentet samtidig, og långiveren er til stede. Snakker du ikke portugisisk godt nok til å følge opplesningen, har du rett til tolk, og du bør bruke den. Kan du ikke være til stede, kan du gi fullmakt — men fullmakten skal være avgrenset til akkurat denne handelen, og du bør lese den like nøye som kontrakten.
Steg 6: etter overtakelsen
Fem ting skal på plass i ukene etterpå. Strøm, vann og eventuelt gass overføres til ditt navn med målerstand notert. Sameiet skal ha kontaktopplysningene dine. Adressen din i skatteregisteret oppdateres hvis boligen skal være din faste bolig, og det er den registreringen som avgjør om du får IMT-fritaket for fast egen bolig. Forsikring tegnes; bygningsforsikring er obligatorisk i sameier. Og du bør kontrollere at tinglysingen faktisk er gjennomført ved å bestille en ny registerutskrift et par uker senere.
Det første IMI-kravet kommer året etter, basert på den skattemessige verdien. Eier du boligen uten å bo i Portugal, husk at skatterepresentant likevel ikke er obligatorisk for deg som nordmann — skattemyndigheten AT navngir Norge sammen med EU-landene og skriver at oppnevningen er frivillig. Du kan i stedet melde deg på elektronisk varsling fra AT.
Kostnadene, samlet
| Post | Hvem betaler | Merknad |
|---|---|---|
| IMT | Kjøper | Trappetabell; egne, høyere terskler på Madeira og Azorene |
| Imposto do Selo | Kjøper | 0,8 prosent av grunnlaget, også ved IMT-fritak |
| Notar/Casa Pronta og tinglysing | Kjøper | Fast gebyr etter IRNs egen tabell |
| Advokat | Kjøper | Avtales skriftlig på forhånd |
| Meglerhonorar | Den som har meglerkontrakten, i praksis som regel selger | Prosent av salgssum pluss merverdiavgift |
| Kunngjøring om forkjøpsrett | Selger | 15 € på casapronta.pt |
| Energiattest | Selger | Obligatorisk fra annonsering |
Legg til det som ikke er en kostnad, men en risiko: vekslingskursen. Overføres kjøpesummen i flere omganger over noen måneder, kan kursbevegelsen bety mer enn honorarene til sammen. Kort, kontanter og minibank i Portugal går gjennom betalingsveiene, og boligpriser per region gir prisbildet du forhandler innenfor. Er målet å flytte, står rekkefølgen i flytte til Portugal steg for steg, og skattespørsmålene i skatteavtalen mellom Norge og Portugal.
Vanlige spørsmål
Hvor lang tid tar en bolighandel i Portugal?
Seks til ti uker fra bud til skjøte er vanlig, kortere uten lån. Det som forsinker, er mangler i dokumentene: manglende brukstillatelse, uregistrerte påbygg eller uklarheter i eierrekken. Med lån kommer bankens verdivurdering og saksbehandling i tillegg.
Hvor mye må jeg betale i forskudd?
Forskuddet i kjøpekontrakten ligger i praksis mellom 10 og 30 prosent av kjøpesummen, og beløpet er forhandlingsbart. Trekker du deg uten grunnlag i kontrakten, kan selgeren beholde det. Trekker selgeren seg, skal han i utgangspunktet betale deg det dobbelte tilbake.
Hva er Casa Pronta?
Statens ettskranketjeneste for bolighandel, drevet av Instituto dos Registos e do Notariado. Der gjøres skjøte, skatteoppgjør og tinglysing i samme møte, slik at eiendommen registreres på deg med en gang. Kunngjøringen om offentlig forkjøpsrett gjøres på tjenestens eget nettsted og koster 15 euro.
Må jeg være til stede ved signeringen?
Nei, du kan gi fullmakt til en advokat eller solicitador. Fullmakten bør være avgrenset til akkurat denne handelen og til de handlingene som er nødvendige, og du bør lese den like nøye som selve kontrakten. Er du til stede uten å beherske portugisisk, har du rett til tolk ved opplesningen.
Hva bør jeg absolutt sjekke før jeg signerer kjøpekontrakten?
Fersk utskrift fra eiendomsregisteret med heftelser, skatteregisterets caderneta predial, kommunens brukstillatelse, energiattesten, og at areal og påbygg stemmer med det som er registrert. I sameier også referater, restanser og vedtatte, ikke gjennomførte arbeider. Kontrollen skal være ferdig før du betaler forskudd.