Kjøper du en leilighet i Portugal, blir du medeier i et sameie, condomínio, og betaler en fast andel av fellesutgiftene etter eierbrøken som står i sameiets stiftelsesdokument. Loven krever at hvert sameie har et vedlikeholdsfond, fundo comum de reserva, der hver eier betaler inn minst 10 prosent av sin andel av de øvrige fellesutgiftene. Sameiet holder årsmøte i første halvdel av januar, og ved salg skal selgeren legge fram en skriftlig erklæring fra forvalteren om alle utgifter og all gjeld som hviler på leiligheten. Det er den erklæringen, sammen med årsmøtereferatene, som forteller deg hva du egentlig kjøper.
Reglene står i Código Civil, i kapitlet om propriedade horizontal, eierseksjonering, og i DL 268/94, og de ble strammet inn ved Lei 8/2022. For en nordmann ligner det et norsk eierseksjonssameie mer enn et borettslag: du eier leiligheten, og deler ansvaret for tak, fasade, heis og trapper med de andre. Under står hva fellesutgiftene dekker, hvordan fondet virker, hvordan årsmøtet fungerer når du bor i Norge halve året, og hva du skal be om før du signerer. Dette er en beskrivelse av regelverket, ikke rådgivning, og en portugisisk advokat eller solicitador svarer for din handel.
Eierbrøken bestemmer hva du betaler
Hver leilighet i et seksjonert bygg er en fração autónoma, og i stiftelsesdokumentet, título constitutivo, har hver seksjon en verdi uttrykt i promille av hele bygget, permilagem. Etter Código Civil artikkel 1424 fordeles utgiftene til vedlikehold og drift av fellesarealene og fellestjenestene etter denne brøken, med mindre stiftelsesdokumentet eller loven sier noe annet. En toppleilighet med stor terrasse betaler derfor mer enn en ettroms i første etasje, selv om begge bruker heisen like mye.
Det finnes unntak. Utgifter til ting som bare tjener enkelte eiere, kan legges på dem, og heisutgifter kan i visse tilfeller fordeles annerledes. Hvilke regler som gjelder i ditt bygg, står i stiftelsesdokumentet og i sameiets vedtekter, regulamento do condomínio. Be om begge før du kjøper. Eierbrøken finner du også igjen i eiendomsregisteret, som er en av dokumentene i kjøpsprosessen.
Hva fellesutgiftene dekker, og hvorfor de er høye i ferieanlegg
Det månedlige eller kvartalsvise beløpet, quota, dekker driften av det som er felles. I en vanlig bygård i Lisboa er det trappevask, strøm til trappelys og heis, heisservice, forsikring og forvaltning. I et ferieanlegg i Algarve kommer basseng med vannbehandling, hagestell, portvakt eller vekter, felles vanning og ofte større fellesarealer. Der er fellesutgiftene en betydelig post, og de stiger når anlegget eldes.
Det du ikke betaler gjennom sameiet, er strøm og vann i egen leilighet. Det har du egne avtaler for, som strøm, vann og internett i ny bolig beskriver. Den årlige eiendomsskatten IMI er heller ingen fellesutgift; den betaler hver eier direkte til skattemyndigheten, og den er forklart i IMI og IMT.
Leier du leiligheten ut på vanlig kontrakt, er det vanlig at kontrakten sier om fellesutgiftene er med i leien. Det står i langtidsleie i Portugal hva leietakeren bør se etter.
Vedlikeholdsfondet: minst 10 prosent, satt av til vedlikehold
DL 268/94 artikkel 4 pålegger hvert sameie å ha et fond for vedlikehold av bygget, fundo comum de reserva. Hver eier bidrar med et beløp som tilsvarer minst 10 prosent av sin andel av de øvrige fellesutgiftene. Fondet skal stå på bankkonto, og det er årsmøtet som forvalter det. Sameiet kan vedta et høyere bidrag, og mange gjør det.
For en kjøper er fondet et nyttig signal. Et bygg der fondet er på lovens minimum år etter år, og der det samtidig står et nytt tak eller en fasaderenovering på dagsordenen, kommer til å sende en ekstraregning. Et bygg med et solid fond og en vedlikeholdsplan har gjort jobben sin. Spør forvalteren hva som står i fondet, og les hvordan det er brukt de siste årene. Fondet følger bygget, ikke eieren: selger du, får du normalt ikke din innbetalte andel tilbake.
Vedtatt, men ikke fakturert. Den dyreste overraskelsen er sjelden den månedlige fellesutgiften. Det er en fasaderenovering eller en ny heis som årsmøtet allerede har vedtatt, men som skal betales etter at du har overtatt. Står det i referatet at arbeidet er vedtatt med innbetaling i kvoter, kan kvotene falle på deg som ny eier. Les de siste referatene før du signerer kjøpekontrakten, og få prisavslag eller avtale med selgeren skriftlig.
Årsmøtet er i januar, og du kan møte med fullmakt
Etter Código Civil artikkel 1431 skal forvalteren kalle inn årsmøtet, assembleia de condóminos, i første halvdel av januar for å godkjenne fjorårets regnskap og årets budsjett. Siden Lei 8/2022 kan møtet unntaksvis holdes i første kvartal hvis vedtektene eller et flertallsvedtak åpner for det. Eiere som representerer minst 25 prosent av bygget, kan selv kalle inn til møte. Lovendringen i 2022 la også til rette for møter med digital deltakelse.
For en nordmann som overvintrer halve året og er i Norge resten, er januarmøtet ofte et møte du rekker. Er du ikke der, kan du la deg representere med fullmakt, som loven uttrykkelig tillater. Møtet foregår på portugisisk, og referatet, ata, skrives på portugisisk. Det er verdt å lese det, for referatet fra årsmøtet har rettsvirkning: det kan brukes til å kreve inn ubetalte fellesutgifter direkte, uten søksmål først. Fullmakten, og hvem du gir den til, bør du tenke gjennom; en nabo med andre interesser enn deg er ikke nødvendigvis den beste. Parløren holder ikke til et årsmøte, men en oversettelse av referatet gjør det.
Større beslutninger krever mer enn simpelt flertall. Forbedringer og nyanlegg i fellesarealene, som et nytt basseng eller innglassing av fasaden, krever kvalifisert flertall av eierbrøkene, og det samme gjelder et forbud mot korttidsutleie i vedtektene. Hvordan sameiet kan gripe inn mot utleie i en enkelt leilighet, står i utleie av boligen.
Forvalteren, forsikringen og hvem som gjør hva
Sameiet ledes av en forvalter, administrador, som velges av årsmøtet. I små bygg er det ofte en av eierne. I større bygg og ferieanlegg er det gjerne et profesjonelt forvaltningsselskap som tar betalt for jobben. Forvalteren krever inn fellesutgiftene, betaler regningene, legger fram regnskap og budsjett, og sørger for at vedtakene gjennomføres. Det er også forvalteren som skal utstede erklæringen om utgifter og gjeld ved salg.
Brannforsikring er obligatorisk etter Código Civil artikkel 1429, både for hver leilighet og for fellesarealene. Mange sameier tegner en felles forsikring for hele bygget, og da er premien en del av fellesutgiftene. Sjekk hva forsikringen dekker, og om du i tillegg trenger egen innboforsikring. Hva en norsk forsikring eventuelt dekker i utlandet, må selskapet svare på skriftlig.
Erklæringen fra forvalteren: gjelden skal fram før skjøtet
Lei 8/2022 innførte en regel som beskytter kjøpere. Etter Código Civil artikkel 1424-A skal selgeren be forvalteren om en skriftlig erklæring med alle gjeldende fellesutgifter for leiligheten, med art, beløp og forfall, og med all eksisterende gjeld. Forvalteren har ti dager på seg til å utstede den, og erklæringen skal legges fram ved skjøtet. Utgifter som forfaller etter overdragelsen, er kjøperens ansvar.
Kjøperen kan gi avkall på erklæringen i skjøtet, men da tar kjøperen uttrykkelig på seg selgerens eventuelle gjeld til sameiet. Det er ingen grunn til å gjøre det. Sørg for at advokaten din har erklæringen i hånden før signering, og at den er fersk; hva advokaten ellers skal kontrollere, står i eiendomsmegler og advokat.
Sjekkliste før du kjøper leilighet i sameie
- Stiftelsesdokumentet med eierbrøken for leiligheten, og sameiets vedtekter, blant annet om utleie og husdyr.
- Referatene fra de siste årsmøtene, med særlig blikk på vedtatte arbeider, konflikter og ubetalte kvoter hos andre eiere.
- Siste regnskap og årets budsjett, og hvor mye som står i vedlikeholdsfondet.
- Erklæringen etter artikkel 1424-A om utgifter og gjeld på akkurat denne leiligheten.
- Forsikringsbeviset for bygget og hva det dekker.
- Hvem forvalteren er, og hvordan de kan nås når du er i Norge.
Mange av de samme spørsmålene står i kortform i kjøpe bolig i Portugal. Prisnivået i områdene der ferieanleggene ligger, står i boligpriser per region, og overvintring i Algarve gir et bilde av hvordan anleggene er å bo i om vinteren. Fellesutgiftene trekkes enklest fra en portugisisk bankkonto, og for den som bare vil prøve en leilighet i et anlegg først, er leilighet eller hotell et greit sted å begynne.
Vanlige spørsmål
Hva er fundo comum de reserva?
Det er sameiets lovpålagte vedlikeholdsfond etter DL 268/94 artikkel 4. Hver eier betaler inn minst 10 prosent av sin andel av de øvrige fellesutgiftene, pengene skal stå på bankkonto, og fondet skal brukes til vedlikehold av bygget. Sameiet kan vedta et høyere bidrag.
Arver jeg selgerens gjeld til sameiet når jeg kjøper leilighet i Portugal?
Ikke hvis handelen gjøres riktig. Selgeren skal legge fram en erklæring fra forvalteren om utgifter og gjeld ved skjøtet, og du er ansvarlig for utgifter som forfaller etter overdragelsen. Gir du avkall på erklæringen, tar du uttrykkelig på deg selgerens gjeld.
Når holdes årsmøtet i et portugisisk sameie?
I første halvdel av januar, etter innkalling fra forvalteren, ifølge Código Civil artikkel 1431. Møtet kan unntaksvis holdes i første kvartal hvis vedtektene eller et flertallsvedtak åpner for det. Du kan møte med fullmektig hvis du ikke er i Portugal.
Hvor mye er fellesutgiftene i en leilighet i Portugal?
Det finnes ingen typisk sats, fordi beløpet avhenger av eierbrøken, byggets tjenester og sameiets budsjett. En bygård uten heis kan ha lave utgifter, mens et ferieanlegg med basseng, hage og vakthold kan ha høye. Be om budsjettet og regnskapet før du kjøper.